大征期已至！注意！房土两税申报常见八大误区！

房土两税申报

五月大征期已至，我们梳理了房土两税（房产税和城镇土地使用税）申报中需重点关注的合规性风险及常见操作误区，助你规避潜在问题，确保申报准确高效。

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误区：享受免税的单位其拥有的全部土地免征城镇土地使用税，无论是自用的土地或者对外出租的土地都可以享受免税政策。

更正：根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕15号）规定：

“十、关于免税单位自用土地的解释

国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。

事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。

宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。

公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。

以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。”

因此，免税单位自用的土地不缴纳城镇土地使用税，但对外出租应按规定申报缴纳城镇土地使用税。

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误区：出租房产的合同中约定了一段时间的免租期，这段时间没有房租收入，出租方就不用申报缴纳房产税。

更正：根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：

“二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

因此，出租房产约定有免收租金期限的，免租期间也应按照房产原值申报缴纳房产税。

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误区：企业自有的地下车库、地下储藏室，认为这些不是房产，只用申报缴纳城镇土地使用税，不用申报缴纳房产税。

更正：根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：

“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”

因此，在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑也应当按规定申报缴纳房产税。

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误区：单独计价记账的房屋附属设备和配套设施，不用计入房产原值来计征房产税。

更正：根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：

“ 一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”

因此，以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，都应计入房产原值，申报缴纳房产税。

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误区：单独购买并核算的土地，未作为新建房产原值组成，按照房产账面原值申报缴纳房产税。

更正：根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定：

“三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

因此，无论会计上如何核算，在税务处理上只有一种方法，按照包含地价的房产原值申报缴纳房产税。