决定：取消普通住宅和非普通住宅标准（房企和个人都要关注）

1

取消普通住宅和非普通住宅标准，就是推动楼市政策继续放松，促进市场健康复苏，其核心就是降低税费，以“接地气”的方式激活市场活力。

“普通住宅”这一分类，源自2005年“国八条”政策的精准界定，当时各地基于户型面积（通常设定为140或144平方米为界）划分了“普通”与“非普通”两类住宅，后者因面积超出标准而面临更高的税费负担。时过境迁，当前房地产市场面临新的挑战与机遇，特别是依赖改善型需求的增长来驱动市场回暖成为共识。

在此背景下，“取消普通住宅与非普通住宅的界限”，实质上是对税费政策的灵活调整，旨在消除因面积差异带来的税费壁垒，使得原本被定义为“非普通”的住宅也能享受到税费优惠，从而有效降低改善型购房者的经济压力，激发市场潜在需求。

值得注意的是，二十届三中全会的高规格文件已明确释放出这一积极信号，预示着国家税务总局及各级地方政府将迅速响应，推动购房税费调降的落地实施。这一系列政策组合拳，包括“允许符合条件的城市灵活调整或取消住房限购政策”与“取消住宅分类的税费差异”，均属短期内即可见效的实质性措施，旨在为楼市注入新的活力，促进市场平稳健康发展。

3

取消普通住宅和非普通住宅标准，理论上是让非普通住宅也能和普通住宅一样，执行同等的税收政策。中央已明确授权地方政府，具体落实这一政策细节，而各地如何因地制宜地实施，尚待观察。对于房地产开发企业而言，土地增值税的调整无疑是最为关键的环节。当前，普通住宅在土地增值税上享有优惠，即增值额未超过扣除项目金额20%的部分免征。基于此，笔者分析未来可能出现三种情境：

一是全面优化，所有住宅项目（含非住宅）均统一适用上述免征标准，这将极大促进市场活力，但也可能对地方财政构成一定挑战；

二是适度调整，为平衡财政压力与市场激励，可能设定一个小于现有标准的免征比例，如15%，设定标准的高低可能对开发普通住宅为主和开发非普通住宅为主的房企税负产生一定影响；

三是极端情况，即全面取消普通住宅原有的土地增值税免征政策，虽此情景发生概率较小，因国家改革初衷在于激活市场而非增加负担，但房企仍需做好应对准备。

鉴于地方自主权的扩大，各地的具体政策或将根据当地市场实际情况灵活确定。关于政策出台与执行的时间表，预计相关政策将在近期数月内陆续发布，而全面执行则可能集中在2025年附近，这为房地产企业提供了宝贵的缓冲期与调整空间。

对于个人购房者而言，此改革主要影响契税政策，意味着按面积划分契税税率的传统做法将有所调整，进一步简化并促进税收公平，具体变化需待地方具体政策出台后明确。

总之，此轮改革标志着我国房地产税制改革又向前迈进一步。